Como Comprar um Imóvel: Passo a Passo Completo

Como calcular:

• Renda mensal: A parcela não deve ultrapassar 30% da sua renda líquida
• Entrada: Bancos geralmente financiam até 80%, então você precisa de 20% de entrada
• FGTS: Pode ser usado para entrada ou amortização (saldo mínimo de 3 anos)
• Custos extras: Reserve 5-8% do valor para ITBI, registro e escritura

O que considerar:

• Localização: Proximidade do trabalho, escolas, comércio e transporte
• Tamanho: Número de quartos, banheiros, vagas e área total
• Características: Lazer, segurança, vista, andar, exposição solar
• Valorização: Potencial de crescimento da região e infraestrutura futura

A visita presencial — ou por videochamada quando não for possível — é fundamental. Fotos podem enganar: a vista real, o acabamento e o barulho da rua só são percebidos in loco.

O que observar durante a visita:

• Acabamento: Qualidade dos materiais, pintura, azulejos e instalações
• Posição solar: Entrada de luz natural, ventilação e orientação
• Vista real vs fotos: Confirme se a vista corresponde às imagens
• Barulho e fluxo: Ruído da rua, vizinhança e trânsito no horário de pico

Avaliando o condomínio:

• Áreas comuns, manutenção, portaria e regras do regimento

Perguntas para o corretor:

• Taxa de condomínio, IPTU e previsão de entrega (se na planta)
• Histórico de valorização do edifício e da região

A documentação do imóvel e do vendedor deve ser verificada com cuidado. Imóveis com penhora, hipoteca ou ação judicial podem trazer problemas sérios e até inviabilizar a compra.

Documentos do imóvel:

• Matrícula atualizada, certidão negativa de ônus, IPTU em dia, habite-se

Documentos do vendedor:

• Certidões negativas (federal, estadual, trabalhista), certidão de casamento

Para imóveis na planta:

• Memorial de incorporação, registro do empreendimento, alvará de construção

Uma proposta bem formulada inclui valor, condições de pagamento e prazo. Em Balneário Camboriú, a margem de negociação típica varia entre 5% e 15%, dependendo do mercado e da urgência do vendedor.

Pontos importantes:

• Proposta vs contrato: A proposta não é vinculante; o contrato sim
• Sinal/arras: Valor típico de 1% a 5% do imóvel; desistir pode ter consequências

Mesmo compradores de alto padrão utilizam financiamento como estratégia. Muitas vezes é mais inteligente financiar parte do imóvel e manter o capital investido em aplicações com rendimento superior à taxa do financiamento.

Principais bancos e processo:

• Caixa, Itaú, Bradesco e Santander oferecem condições competitivas
• Documentos: CLT (holerites, carteira) ou autônomo (IR, extrato bancário)
• Passo a passo: simulação → análise de crédito → avaliação do imóvel → aprovação → contrato
• Prazo típico de aprovação: 15 a 45 dias
• FGTS: pode ser usado para entrada ou amortização, conforme regras vigentes

O contrato de compra e venda deve conter todas as cláusulas acordadas. A escritura pública é lavrada em cartório de notas e, após o pagamento do ITBI e registro no cartório de imóveis, a propriedade é efetivamente transferida.

Custos e prazos:

• ITBI: Alíquota em BC de aproximadamente 2% sobre o valor do imóvel
• Escritura + registro: Custo total de transferência em torno de 4% a 5% do valor
• Prazo: 30 a 60 dias do contrato até o registro definitivo

A vistoria final garante que tudo está conforme o contrato: acabamento, instalações e medidas. Para imóveis na planta, a vistoria de entrega segue o checklist da construtora.

O que fazer após receber as chaves:

• Transferência de titularidade: Condomínio, energia, água, gás, internet
• Seguro residencial: Recomendado — protege contra incêndio, roubo e danos
• Mudança e decoração: Planeje o primeiro mês com calma