Documentação de Imóvel: Documentos para Comprar e Vender
A lista completa de documentos e certidões — de quem compra, de quem vende e do próprio imóvel — até o registro em cartório.
Última atualização:
A documentação é uma das etapas mais importantes na compra de um imóvel. Este guia completo lista todos os documentos necessários, organizados por categoria, para garantir uma transação segura e sem surpresas.
Importante
Esta lista é geral e pode variar conforme o tipo de imóvel (novo/usado), banco financiador e estado civil. Sempre consulte seu corretor e o banco para confirmar os documentos específicos do seu caso.
Documentos do Comprador
Documentos pessoais necessários de quem está comprando
Documentos Pessoais Básicos:
- RG (Registro Geral) ou CNH dentro da validade
- CPF (Cadastro de Pessoa Física)
- Comprovante de residência atualizado (últimos 90 dias)
- Certidão de nascimento ou casamento
- Comprovante de estado civil
Se Casado (Regime de Bens):
- Certidão de casamento atualizada (últimos 90 dias)
- RG e CPF do cônjuge
- Pacto antenupcial (se houver)
Certidões Negativas:
- Certidão de Distribuição Cível (fórum)
- Certidão Negativa de Débitos Federais
- Certidão Negativa de Débitos Estaduais
- Certidão Negativa de Débitos Municipais
Documentos do Imóvel
Documentação que comprova a situação legal do imóvel
Documentos Essenciais:
- Matrícula atualizada do imóvel (Cartório de Registro de Imóveis)
- IPTU quitado ou certidão negativa de débitos
- Certidão Negativa de Ônus Reais
- Habite-se ou Certificado de Conclusão de Obra
- Planta aprovada pela prefeitura
Se Apartamento (Condomínio):
- Convenção de condomínio
- Regimento interno
- Certidão negativa de débitos condominiais
- Atas de assembleias (últimas 3)
Documentos do Vendedor
O que exigir de quem vende — e o que preparar se quem vende é você
Esta é a parte que mais protege o comprador, e a que mais atrasa negócio quando o vendedor não se antecipa. O motivo é direto: dívidas do vendedor podem alcançar o imóvel depois da venda. Se existia uma execução contra ele quando vendeu, a Justiça pode anular o negócio por fraude à execução — e quem fica sem o imóvel é quem comprou. As certidões negativas são a prova de que, na data da compra, não havia processo capaz de atingir o bem.
Documentos pessoais:
- RG e CPF de todos os proprietários registrados na matrícula
- Certidão de casamento atualizada — o cônjuge precisa anuir na venda
- Comprovante de residência atualizado
- Pacto antenupcial registrado, se houver regime de bens diferente do legal
Certidões negativas do vendedor:
- Certidão negativa de débitos federais e da dívida ativa da União
- Certidão negativa estadual
- Certidão negativa municipal
- Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT)
- Certidões dos distribuidores cível e federal da comarca do imóvel e do domicílio do vendedor
- Certidão de protesto dos cartórios da região
Se você é quem vende
Junte tudo isso antes de anunciar. A maior parte das certidões sai pela internet em minutos e sem custo, mas uma pendência antiga — um protesto esquecido, um processo trabalhista de uma empresa encerrada — leva semanas para regularizar. Descobrir isso com proposta na mesa é o que faz negócio esfriar.
Imóvel Usado ou na Planta: o que muda
A lista não é a mesma, e confundir as duas custa caro
Imóvel usado
O vendedor é pessoa física, então o risco está nele e no passado do imóvel. A matrícula precisa ser lida por inteiro, não só a última folha: é ali que aparecem penhoras, usufrutos, inventários não encerrados e vendas anteriores mal resolvidas.
- Matrícula com todos os registros e averbações
- Certidões pessoais de cada proprietário
- Declaração de quitação do condomínio
- Comprovação de que reformas foram averbadas
Imóvel na planta
O vendedor é a incorporadora, e o documento central passa a ser o memorial de incorporação registrado no cartório. Sem ele registrado, a incorporadora não pode legalmente vender unidades — e é a primeira coisa a conferir.
- Memorial de incorporação registrado no cartório
- Certidões negativas da incorporadora (CNPJ)
- Quadro de áreas e memorial descritivo da unidade
- Cronograma de obra e condições de reajuste no contrato
Documentos para Financiamento Bancário
Comprovações de renda e capacidade de pagamento
CLT (Trabalhador Assalariado):
- Carteira de trabalho (páginas principais e último contrato)
- Holerites dos últimos 3 meses
- Extrato bancário dos últimos 3 meses
- Declaração de Imposto de Renda (últimas 2)
- Extrato do FGTS
Autônomo/Empresário:
- Declaração de Imposto de Renda (últimas 3)
- Extrato bancário (últimos 6 meses)
- Contrato social ou MEI
- Decore (Declaração Comprobatória) emitido por contador
- Balanço patrimonial
Registro em Cartório: a etapa que transfere a propriedade
Assinar a escritura não faz de você o dono
Pelo Código Civil, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro na matrícula. Enquanto você não registrar, o imóvel continua no nome do vendedor perante a lei — e responde pelas dívidas dele. É o erro mais caro que se comete depois de uma compra bem-feita.
A ordem das três etapas:
- 1Pagar o ITBI
O imposto de transmissão é recolhido na prefeitura do município onde fica o imóvel. Sem a guia paga, o tabelião não lavra a escritura.
- 2Lavrar a escritura pública
Feita em Tabelionato de Notas, com as partes presentes e todas as certidões em mãos. Em compra financiada, o contrato do banco já tem força de escritura pública e substitui esta etapa.
- 3Registrar na matrícula
Leve a escritura (ou o contrato de financiamento), a guia do ITBI paga e os documentos pessoais ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Só aqui a propriedade muda de nome.
Depois do registro, peça uma matrícula atualizada e confira se o seu nome consta. É o documento que prova que o imóvel é seu — guarde-o com a escritura e a guia do ITBI.
Custos Estimados de Transferência
Valores aproximados para planejar sua compra
Além do valor do imóvel, considere os custos de cartório, impostos e taxas. Para um imóvel de R$ 1.500.000 em Balneário Camboriú:
- ITBI: ~2% = R$ 30.000
- Escritura pública: ~1% = R$ 15.000
- Registro no cartório: ~0,5% = R$ 7.500
Total estimado: 3,5% a 5% do valor do imóvel. Valores podem variar conforme o cartório e o valor declarado.
Checklist: Organize sua Documentação
Use esta lista para não esquecer nenhum documento:
- □ Todos os documentos pessoais (RG, CPF, comprovante residência)
- □ Certidões negativas do comprador
- □ Matrícula atualizada do imóvel
- □ IPTU e condomínio quitados
- □ Documentos do vendedor
- □ Comprovantes de renda (últimos 3-6 meses)
- □ Declaração IR (2-3 últimas)
- □ Extrato FGTS
Perguntas Frequentes sobre Documentação de Imóvel
Quais documentos são necessários para comprar um imóvel?
Do comprador: RG ou CNH, CPF, comprovante de residência dos últimos 90 dias e certidão de nascimento ou casamento. Do imóvel: matrícula atualizada, IPTU quitado, certidão negativa de ônus reais e habite-se. Do vendedor: documentos pessoais e certidões negativas federais, estaduais e trabalhistas. Se houver financiamento, somam-se os comprovantes de renda e o extrato do FGTS.
Quais documentos o vendedor precisa apresentar?
RG e CPF de todos os proprietários, certidão de casamento atualizada (o cônjuge precisa anuir na venda), comprovante de residência, matrícula atualizada do imóvel, IPTU quitado, declaração de quitação de condomínio e as certidões negativas em nome dos vendedores: federal, estadual, municipal e trabalhista.
Por que o comprador pede tantas certidões negativas do vendedor?
Porque dívidas do vendedor podem alcançar o imóvel depois da venda. Se ele tinha uma execução em andamento quando vendeu, a Justiça pode anular o negócio por fraude à execução — e quem perde o imóvel é o comprador. As certidões são a prova de que, na data da compra, não havia processo capaz de atingir o bem.
O que muda na documentação de um imóvel usado?
No usado, o vendedor é normalmente pessoa física, então o peso está nas certidões pessoais dele e no histórico da matrícula, que precisa ser lida por inteiro para verificar penhoras, usufrutos e inventários. Já no imóvel na planta o vendedor é a incorporadora, e o documento central passa a ser o memorial de incorporação registrado no cartório.
Quais documentos são necessários para o registro do imóvel?
Para registrar, leve ao Cartório de Registro de Imóveis a escritura pública (ou o contrato de financiamento, que tem força de escritura), o comprovante de pagamento do ITBI e os documentos pessoais das partes. O registro é feito na matrícula do imóvel, no cartório da circunscrição onde ele fica.
Comprei e assinei a escritura. Já sou o dono?
Ainda não. Pelo Código Civil, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro na matrícula — a escritura sozinha não basta. Enquanto não registrar, o imóvel continua no nome do vendedor perante a lei, com todos os riscos que isso traz.
Quanto custa toda a documentação da compra?
Em Balneário Camboriú, some cerca de 4% do valor do imóvel: o ITBI é de 3% (alíquota da Lei municipal n.º 4.994, de 4 de fevereiro de 2025), e escritura, registro e certidões ficam por volta de mais 1%. Num imóvel de R$ 3 milhões, são aproximadamente R$ 120 mil. A parcela financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação paga 1% de ITBI, e a integralização em holding paga 1% desde a Lei n.º 5.318, de 21 de julho de 2026. Em outros municípios a alíquota muda; confira na prefeitura.
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Nossa equipe pode te orientar sobre toda documentação necessária e até intermediar a solicitação de certidões e documentos junto aos órgãos competentes.