4% além do preço: quanto custa comprar um imóvel em Balneário Camboriú

Quem fecha a compra de um apartamento em Balneário Camboriú descobre cedo que o preço anunciado não é o valor que sai da conta. Some cerca de 4% do valor do imóvel em imposto e cartório, pagos antes de a matrícula estar no seu nome.

Em setembro de 2026, o ITBI do município é de 3% — alíquota da Lei municipal n.º 4.994, de 4 de fevereiro de 2025, publicada em 21 de fevereiro de 2025. A escritura, o registro e as certidões somam por volta de mais 1%. Num imóvel de R$ 3 milhões, são aproximadamente R$ 120 mil: R$ 90 mil de ITBI e a faixa de R$ 30 mil no cartório.

É dinheiro que não entra no financiamento e não costuma ser negociado com o vendedor. Precisa estar separado, em espécie, no dia.

O que se paga, item a item#

São cinco linhas, e só uma delas é grande.

ITBI. O imposto municipal de transmissão, 3% em Balneário Camboriú. É o item que domina a conta — sozinho, três quartos do total.

Escritura pública. Lavrada em Tabelionato de Notas. Só existe na compra à vista: quando há financiamento, o contrato do banco a substitui.

Registro na matrícula. Feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. É a etapa que transfere a propriedade de fato.

Certidões. Dezenas de reais cada uma, muitas gratuitas pela internet. É a menor despesa da lista e a que mais protege o comprador.

Avaliação do imóvel pelo banco. Só aparece quando há financiamento, e é cobrada uma vez, no início do processo.

ITBI: 3% em Balneário Camboriú#

A alíquota geral está na Lei municipal n.º 4.994/2025 e incide sobre o valor da transmissão. Num imóvel de R$ 3 milhões, R$ 90 mil.

Duas observações práticas. A primeira é que o ITBI vem antes da escritura: sem a guia paga, o tabelião não lavra o ato. A segunda é sobre a base de cálculo, que mudou recentemente. O Decreto municipal n.º 13.478/2026, noticiado em 21 de agosto de 2026, regulamentou o cálculo e proibiu o uso automático de valores genéricos — o preço declarado passou a ter presunção relativa de legitimidade, e o contribuinte pode contestar a avaliação do município apresentando laudo técnico.

Isso importa em Balneário Camboriú mais do que na média das cidades, porque aqui a diferença entre o valor de referência de uma região e o valor real de uma unidade específica é grande. Um apartamento de frente-mar e outro a seis quadras, no mesmo bairro, não valem o mesmo — e a mediana de preço por m² de cada bairro mostra por que um número genérico erra tanto.

Vale registrar que 3% é alíquota alta para o padrão catarinense, e que o município já usou reduções temporárias como política — em 2023 e em 2025 houve janelas de 2% com prazo curto para protocolar o pedido. São exceções com data para acabar, não a regra.

Escritura e registro: a conta do cartório#

Aqui está o número que mais gera dúvida, e o que exige mais honestidade.

Em Santa Catarina, os emolumentos de notas e de registro são fixados por lei estadual — a Lei Complementar n.º 755, de 26 de dezembro de 2019 — e a tabela é atualizada a cada ano por circular da Corregedoria-Geral da Justiça do TJSC. A tabela vigente em 2026 foi publicada pela Circular CGJ n.º 643/2025.

O ponto que muda a conta: os emolumentos são cobrados por faixa de valor, não como percentual fixo. Quanto mais caro o imóvel, menor o peso proporcional do cartório. Por isso a regra de bolso nacional — 1% de escritura mais 0,5% de registro — superestima o custo em imóveis de ticket alto.

Para um imóvel de R$ 3 milhões, escritura e registro somados devem ficar na ordem de R$ 25 mil a R$ 35 mil, algo em torno de 1% do valor. É uma estimativa, e é o único número deste artigo que não conseguimos confirmar na tabela oficial: o documento do TJSC não abre os valores por faixa em formato legível. Peça o cálculo exato ao tabelionato e ao registro de imóveis antes de marcar a assinatura — os dois fazem a conta na hora, de graça, e o valor sai fechado.

Certidões: barato, e o único item que não dá para pular#

Certidões custam pouco: dezenas de reais cada, e boa parte sai gratuita pela internet. Num negócio de R$ 3 milhões, o total dificilmente passa de algumas centenas.

É também o item de maior retorno da lista. Certidão negativa do vendedor não é burocracia: é a prova de que, na data da compra, não havia processo capaz de alcançar o imóvel. Se existia execução contra o vendedor quando ele vendeu, a Justiça pode anular o negócio por fraude à execução — e quem fica sem o apartamento é quem comprou.

A lista completa, separada por comprador, vendedor e imóvel, está no guia de documentação de imóvel.

Quem paga o quê#

A divisão é estável e raramente vira negociação.

O comprador paga ITBI, escritura, registro e as próprias certidões. É a maior parte da conta de fechamento.

O vendedor paga as certidões dele, a quitação de IPTU e condomínio e, se houve lucro na venda, o imposto de renda sobre o ganho de capital. A comissão de corretagem, por praxe, também é do vendedor.

Em contrato, tudo isso pode ser ajustado de outro jeito — mas o padrão é esse, e fugir dele precisa estar escrito.

O que muda quando há financiamento#

Três coisas mudam, e duas jogam a favor.

A escritura some da conta. O contrato de financiamento tem força de escritura pública, então não há ato no tabelionato. O que se registra é o contrato, com a alienação fiduciária em favor do banco.

Entra a avaliação do imóvel. O banco contrata um laudo para definir quanto aceita financiar. É cobrada uma vez, e o valor é da ordem de alguns milhares de reais, variando de instituição para instituição.

A parcela financiada pelo SFH paga 1% de ITBI, não 3%. Está na letra da Lei municipal n.º 4.994/2025: nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação, em relação à parcela financiada, a alíquota é de um por cento. A redução foi mantida pela Lei n.º 5.318, de 21 de julho de 2026.

A ressalva é importante no mercado daqui: o SFH tem teto de valor de imóvel, e boa parte do estoque de Balneário Camboriú fica acima dele. Acima do teto, a operação corre pelo SFI, e a alíquota de 1% não se aplica. Confirme com o banco em qual sistema a sua operação se enquadra antes de contar com o desconto — num imóvel de R$ 3 milhões, a diferença entre 3% e 1% sobre a parte financiada é dezenas de milhares de reais.

O que muda na compra na planta#

Na planta, a conta não desaparece: ela é adiada.

O ITBI incide na transmissão, que acontece quando a unidade é registrada no seu nome — normalmente depois do habite-se, no fim da obra. Você paga a entrada e as parcelas durante anos e só encontra o imposto no final, com a alíquota e o valor de referência daquele momento, não os da data em que assinou.

Duas consequências. A primeira é de caixa: quem planeja o fluxo da obra costuma esquecer de reservar os 4% do fim. A segunda é de risco de alíquota — um imóvel comprado hoje e entregue em três anos será tributado pela regra vigente na entrega.

Há ainda o caso da cessão de direitos: se você vende o contrato antes da entrega, a cessão é fato gerador própria. O panorama do mercado da região ajuda a dimensionar quanto do estoque local é lançamento, que é justamente onde esse desenho aparece.

Holding: 1% na integralização desde julho de 2026#

Quem organiza patrimônio em pessoa jurídica teve uma mudança concreta em 2026.

Na integralização de imóvel ao capital social de uma pessoa jurídica, a alíquota do ITBI caiu de 2% para 1%. A regra veio da Lei municipal n.º 5.318, de 21 de julho de 2026, publicada em 27 de julho de 2026, que alterou o art. 2º da Lei n.º 4.994/2025. O texto nasceu do Projeto de Lei Ordinária 122/2026, enviado à Câmara em junho e aprovado no mês seguinte.

As condições, que são o que costuma escapar:

Prazo de 120 dias. A guia do ITBI precisa ser requerida em até 120 dias contados do registro do ato de integralização.

Janela para o passado. Integralizações anteriores à lei têm 180 dias desde a publicação para pedir a alíquota reduzida — prazo que corre até janeiro de 2027.

Nem toda empresa entra. A redução não se aplica quando a atividade preponderante da adquirente for compra e venda de imóveis, locação, arrendamento mercantil ou administração de imóveis.

O município estimou renúncia de receita em torno de R$ 1,5 milhão ao ano com a medida, segundo noticiado em agosto de 2026. Vale dizer o óbvio: integralizar imóvel em holding é decisão patrimonial e sucessória, com efeitos de imposto de renda e de ganho de capital que vão além do ITBI. A alíquota menor é um dado da conta, não a razão para fazer.

Checklist antes de assinar#

Cinco perguntas que evitam surpresa no fechamento:

Quanto dá o ITBI no meu caso? 3% sobre o valor da transmissão, com 1% sobre a parcela financiada se a operação for SFH.

Qual o valor exato de escritura e registro? Peça o cálculo ao tabelionato e ao registro de imóveis, pela tabela do ano. Não estime.

A operação é SFH ou SFI? Pergunte ao banco. Muda a alíquota sobre a parte financiada.

Se for na planta, quando vence o ITBI? Na transmissão, no fim da obra, pela regra vigente naquela data.

Todas as certidões do vendedor estão em mãos e dentro da validade? É o item mais barato e o que protege o negócio inteiro.

Reserve 4% do valor do imóvel para a conta de fechamento e confirme os dois números variáveis — emolumentos e enquadramento do financiamento — antes de assinar qualquer coisa.